杭州一樓盤掛出的降價(jià)廣告。目前，杭州住房庫(kù)存需25個(gè)月才能消化完 攝影/新華

　　導(dǎo)讀：為了挽救樓市，杭州相關(guān)部門推出降價(jià)備案制度。雖然政府部門對(duì)這一被市場(chǎng)認(rèn)為是“限降令”的行為給出了規(guī)范市場(chǎng)秩序的解釋，但地方政府對(duì)降價(jià)潮的擔(dān)憂卻也是一目了然。業(yè)內(nèi)人士指出，以這一政策為節(jié)點(diǎn)，調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌。

　　二三線城市樓市不停出現(xiàn)降價(jià)新聞，多地政府也調(diào)整限購(gòu)措施。為了挽救樓市，杭州相關(guān)部門甚至下文，降價(jià)15%要進(jìn)行備案，被市場(chǎng)理解為“限降令”，但物價(jià)部門卻解釋為規(guī)范市場(chǎng)秩序。雙方各執(zhí)一詞。

　　市場(chǎng)

　　網(wǎng)簽被設(shè)置15%的下浮限幅

　　在過去的一周，杭州不少降價(jià)樓盤的開發(fā)商被房管部門請(qǐng)去約談，并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。具體操作上，開發(fā)商在透明售房網(wǎng)上有端口，在上面走網(wǎng)簽程序。

　　通過技術(shù)手段，可以自動(dòng)設(shè)置15%的下浮限幅，如果開發(fā)商的實(shí)際成交價(jià)格比備案價(jià)格下調(diào)超過15%，網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)鎖定交易，無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。如果開發(fā)商想大幅降價(jià)銷售則需重新申請(qǐng)，降低樓房備案價(jià)，只要實(shí)際價(jià)格與新的備案價(jià)的價(jià)差在15%的范圍內(nèi)。但重新申請(qǐng)備案價(jià)至少要耗費(fèi)7到10天時(shí)間。

　　回應(yīng)

　　降幅超15%備案是讓降價(jià)規(guī)范有序

　　對(duì)于這一限制降價(jià)行為，杭州市物價(jià)局、市住保房管局昨日又發(fā)文解釋，稱此舉是為了讓新建商品住房降價(jià)或優(yōu)惠促銷做到規(guī)范有序。“如果降價(jià)幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案。”杭州市物價(jià)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　杭州市物價(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些規(guī)定目的是進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案，針對(duì)的是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在銷售現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示價(jià)格和申報(bào)備案價(jià)格、網(wǎng)上公示價(jià)格不一致，申報(bào)價(jià)格虛高，申報(bào)備案后隨意調(diào)整價(jià)格以及發(fā)布使人誤解的價(jià)格信息誤導(dǎo)購(gòu)房者等問題。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)成本及市場(chǎng)供求等情況調(diào)整價(jià)格，我們會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調(diào)價(jià)申請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行辦理。”

　　現(xiàn)象

　　杭州住房庫(kù)存需25個(gè)月才能消化

　　到底是限制降價(jià)還是規(guī)范秩序，市場(chǎng)和官方各執(zhí)一詞。不過，地方政府對(duì)降價(jià)潮的擔(dān)憂卻是一目了然。按照第三方機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以目前的住房銷售速度，杭州需要大約25個(gè)月才能消化完當(dāng)前的住房庫(kù)存，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個(gè)月的庫(kù)存消化周期。

　　自今年2月杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業(yè)打響馬年樓市第一降以來，不少開發(fā)商的項(xiàng)目紛紛跳水。進(jìn)入第二季度，品牌開發(fā)商也加入降價(jià)大軍，以萬(wàn)科為例，其在杭州的項(xiàng)目在今年4月開始打折，這被許多業(yè)內(nèi)人士視為是整個(gè)行業(yè)下滑的信號(hào)。

　　來自香港的房產(chǎn)大鱷九龍倉(cāng)則是吹響了核心區(qū)的降價(jià)號(hào)角，其位于杭州市中心的九龍倉(cāng)君璽項(xiàng)目，首推房源折后小戶型均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，大戶型均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格較之前的預(yù)計(jì)價(jià)格(4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米)整整降了5000元/平方米。

　　樓市的這種慘淡表現(xiàn)直接影響了土地市場(chǎng)。5月5日，杭州市區(qū)土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，計(jì)劃出讓的杭政儲(chǔ)出[2014]10號(hào)和11號(hào)兩宗商地，均只有一家單位報(bào)名參加。中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院在2014年4月發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查表明，杭州對(duì)土地財(cái)政的依賴度排全國(guó)第一。賣地是地方政府的一項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)政收入來源。值得注意的是，杭州土地市場(chǎng)的溢價(jià)在不斷下降，今年主城區(qū)地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價(jià)率有很大的回落。

　　觀點(diǎn)

　　調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌

　　實(shí)際上，目前二三線城市降價(jià)潮已經(jīng)蔓延至一線城市，北上廣深等均出現(xiàn)“房企讓利出貨”現(xiàn)象。來自地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅供求出現(xiàn)回落，成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌。在價(jià)格下跌的同時(shí)，成交也出現(xiàn)回落，4月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為347萬(wàn)平方米，成交面積為214萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出供大于求的市場(chǎng)關(guān)系。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，杭州限降令的出現(xiàn)，其實(shí)反映了整體樓市或者是區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)變，以這一政策為節(jié)點(diǎn)，調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌。后續(xù)同類型城市將會(huì)有各種類型的政策救市。

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