創意制圖/新京報記者 王遠征

　　如果說此前樓市調控是限購限貸的V1.0版本，那么3月份以來的本輪調控正式升級為V2.0，北京離婚一年買房算二套，成都部分區域不準跨區域買房，廈門新購房需兩年后才可交易……調控政策更加精細化。

　　年限“卡位”

　　今年3月中旬以來的這輪調控政策對于購買人和出售人的納稅、離婚等相關年限，進行了精準規定。3月22日，北京規定，購房資格中的連續5年納稅記錄，由過去的每年至少1次，改為往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。

　　針對一些假離婚來套取第二套購房資格的做法，已經被監管層所警惕。北京規定離婚一年內繼續購房，需要采取二套購房的認定標準。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這一做法更大程度上確保首套購房群體的基本購房利益，預計北京此類做法會得到其他城市的模仿。

　　購房后快速拋售賺取差價的方式，也行不通了。在福建廈門和福州，均出臺了限售政策。3月24日，廈門發布新政，在全國首創了“房屋買賣后需要兩年才可以交易”。很快，福州也原原本本地跟進了這一政策。

　　“廈門確實很多人在炒房”，一名廈門地產界人士說，去年限購政策出臺后，很多人想盡各種辦法找關系、花錢買名額，很多人利用各種杠桿借錢買房，中介也在制造漲價氛圍，這次政策出來后，一些投資客的投資行為將受限制。

　　“從購房交付定金到領取房屋鑰匙，需要一年，再到辦理房產證至少需要一年，這意味著購房者如果換房，至少需要四年時間。”嚴躍進說，可見福建兩地限售版本是從房屋流通性角度來強制管制。

　　購房區域設限

　　一部分城市為了防止投資客炒作，采取了區域設限的辦法調控。成都最近的樓市新政，沒有涉及信貸內容，而是著眼于區域限購：在所有限購區域，購房者必須具有本區域戶籍或在本區域穩定就業并連續繳納社保24個月以上。

　　在成都升級限購出臺的當天晚上，部分樓盤臨時決定開盤，加緊網簽，成都各大中介開始在晚上集中備案。由于涌入用戶過多，成都市房管局的網站一度被擠癱瘓。

　　記者咨詢成都多個售樓處得知，限購出臺后，購房人的觀望情緒還是比較明顯，和限購前比，成交量有了下滑。目前工作主要是以幫助客戶解決限購之后遇到的一系列問題為主。

　　成都高新區的龍湖九里晴川一名銷售人員表示，“只有高新區戶籍和在高新區社保滿足24個月以上才能購買此處房產。若您不符合條件，可以看看配偶或者其他親人符合不符合，否則就無法購買，這個限購政策沒有任何變通的辦法?！?/p>

　　不過，這一政策并未將所有區域卡死。在成都，除了高新南區、天府新區外，其余11個區域如若社保滿足兩年以上，不受限制。成都一名業內人士坦言，這次限購對成都本地人的影響并不是很大，但對外地人有影響，成都戶口也將變得很吃香。

　　在區域設限之外，還有一些針對個人設限的新穎做法。如廈門新政規定，廈門市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。北京進一步加強房貸的審批，無收入大學生購房原則上按二套房貸發放。

　　遏制產品炒作

　　在一線城市，一些特殊的產品類型炒作遭遇精準打擊。如北京的商業、辦公類項目和學區房。北京規定，商辦新房只能出售給企業，二手商辦項目可以出售給個人，但應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄，且在京已連續五年繳納社?；騻€人所得稅。

　　鏈家地產一名經紀人表示，北京出臺商辦新規當天，鏈家針對個人客戶的商辦項目已經全都下架。

　　記者在東五環一些中介門店看到，商住類產品房源均已下架?！靶乱幍诙?，我們全體到總部去學習這次規定了。”一名不愿具名的經紀人表示，公司這一帶的門店重點是做商住，這段時間只能轉向做住宅。

　　此外，針對北京學區房的炒作問題，北京教委也兩次出手。北京市教委明令稱“過道學區房”不能作為入學資格條件。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，調控政策已經進入“三認+三限時代”：認房認貸認離，限購限簽限價。在這樣的大環境下，創新調控開始持續出現。北京、成都、廈門等城市有望進入低迷調整期，“成交量已經出現了明顯下調，很可能在2季度出現價格調整?！?/p>

　　業內人士建議，在細化房地產調控政策的同時，還要探索長效機制，著眼長遠完善各地多層次住房體系建設，尤其在供給端，要加大土地和住房供給，如北京、福州等地最近均開始加大土地供應。

　　新京報記者 龔小鋒

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