賣房者

　　遇新政，“再住兩年60平的房子”

　　與不少慶幸“逃離”的賣房者不同，家住豐臺的張先生倒沒遺憾未在“高點”逃離。

　　“我不算是剛需，非要現在換不可。”他告訴記者，“而且，富豐橋站的地鐵明年就要修到家門口下面了。”他覺得，地鐵一通，哪怕現在行情不好，“房子說什么都得漲。”

　　他告訴記者，自己看了位置再往南一些的一套房子，大概80平，“基本上是等價的”，后來又看了個更偏南的回遷盤。

　　新政前，張先生的算盤是：“我如果把現在這套房賣了的話，做個按揭，換這個回遷盤100平米左右的房子，大概手里還能剩個100萬，而且按揭壓力不大。”

　　新政前，他已經找了中介，不過新政一來，首付增加，只好在自己60平的房子里再住“兩年”，不過“好在現在房子也有升值潛力。”

　　房企

　　堅守一二線or轉戰三四線，是個問題

　　在調控背景下，多數房企今年目標制定得保守與穩健。據克而瑞的統計數據，整體來看，2017年房企對外銷售目標較2016年合同銷售額增長均值僅為20%。

　　與此同時，堅守一二線還是轉戰三四線成了問題。

　　北京本次調整可謂是史上最嚴——然而反觀開發商在北京的拿地情況來看，競爭情況依舊激烈，從競爭安置房面積到全部自持不準銷售，各房企沒有放棄在京拓展的態勢。

　　對此，當代置業執行董事兼總裁張鵬在接受記者采訪時表示，這既是因為北京是首都，也因為北京作為一線城市本身市場抗風險能力較強。

　　“企業要發展一定需要土地，雖然有很多開發限制因素，土地價格也基本侵蝕了開發利潤，但在供給有限、需求仍比較旺盛的情況下，作為企業只能是先保證生存，而且進入北京市場的品牌、規模效益都是企業需要的。”張鵬說。

　　不過，他亦強調，未來北京市場有可能還會面臨更加嚴苛的政策環境，企業如何確保銷售及去化，如何尋找購買客戶，如何繼續在北京深耕拓展，都是不久之后即將面臨的現實問題。

　　這一說法成為了開發商的共識。在采訪中，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷亦指出，從2013年開始，房地產企業形成了回歸一、二線城市的共識，但也就是從2013年開始，一、二線城市住宅用地供應逐年下降。“2016年上海房企中，只有不到10家企業拿到了2-4宗住宅用地，20余家房企只拿到1宗，有很多房企拿不到地。退出一二線城市是很多房企不得已的選擇”。歐陽捷說。

　　在歐陽捷看來，全國性房企要保持業績增長，只好向三、四線城市發展。在這些本地房企為主的三、四線城市，產品理念及品質檔次相對落后，大型房企通過產品與服務的提升，打破市場原有格局，進而提高房價上漲預期，并觸發一些地區的搶地大戰。

　　不過，歐陽捷強調，房企在這些城市布局，恰如“割韭菜”，割完一次后，等待長出來需要有個周期。房企在這些城市不太容易深耕，也易導致企業資源浪費。“個別城市受都市圈外溢、都市圈概念影響此前出現全民購房熱潮，這類城市需警惕，房企現在進入有可能會踏空。”歐陽捷表示。

　　調控政策除了對房企城市布局上有所影響外，對項目的具體執行層面，也帶來不同程度的影響。業內人士指出，高端項目迫于限價、限購壓力，可能會推出一定程度的價格優惠進行跑量。

　　■ 延展

　　專家

　　房價快速上漲階段結束

　　針對北京等地的樓市調控和調控升級，鏈家地產董事長左暉對新京報記者表示，最嚴調控后房地產進入下半場，房價快速上漲的階段會結束。

　　左暉稱，“3·17新政”以及此后的系列調控與以往的調控有所不同，堪稱史上最嚴，嚴格回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”。本輪調控的背景是，國家希望能夠降低房地產波動對經濟和金融機構的影響，因為房地產對中國經濟的影響太大。

　　“這輪調控短期內將造成房地產價格的下降，對未來長期的發展也會有影響”。左暉說。

　　本輪調控中有專門針對房地產中介出臺的措施，對此，左暉表示，對地產中介采取措施也屬于正常之舉，因為這是一系列的調控組合措施。

　　從調控的效果來說，上海易居房地產研究院總監嚴躍進稱，最新的統計數據顯示，目前北京上漲幅度沒有別的二線城市漲幅大，全國其他城市，也正在回歸理性。因此，從這個意義上講，這套組合拳也對全國其他地方有借鑒意義。

　　在他看來，當前商辦房的調控效果顯著，可謂“一劍封喉”。

　　“未來的調控還有繼續收緊的可能，無論是對中介還是商業銀行貸款等，未來還有收緊的可能性，包括首付比例和利率的提高”，嚴躍進說，這對于二套購房改善型需求會有影響，是利空。

　　如果現有的政策調控效果未來還不明顯，那么，財政部門、稅務部門、甚至工商管理部門也會出臺類似管理房價的政策。

　　未來全國房價走勢如何？在張大偉看來，一線城市政策力度較大，房價將平穩下來，而二線城市漲幅或明顯放緩，三線城市目前看仍是上漲主力。

　　嚴躍進表示，調控房價的目的不單純是為了降低房價，房價一直維持小跌的可能性并不太大，實際上，未來房價甚至還有繼續上漲的可能，不過，漲幅會受到控制。

　　二三線城市

　　房價上漲，買房者匆忙“上車”

　　隨著二三線城市持續“去庫存”，這些城市可售面積進一步減少。來自中國指數研究院的報告稱，在一季度，包括寧波、杭州、廈門和重慶在內的重點城市可售面積環比降幅均超過了5%，其中，寧波的可售面積環比下降幅度達到了12.07%。

　　這也帶來了這些城市房價上漲。中指院的數據稱，3月，寧波的住宅均價為18112元/平米，環比漲幅達到了14.17%，同比漲幅也有37.77%，對此，杭州、寧波等城市也不得不出臺相應的調控措施。

　　去年杭州的李女士趕在漲價潮上匆忙“上車”。去年，G20會議的召開，在令杭州成為全世界矚目焦點的同時，也帶來了杭州一波漲價潮，部分樓盤甚至出現了價格翻番的情況。畢業沒幾年李女士原本想等幾年，但看著這漲幅家人已經坐不住了——就在城北替李女士購置了一套2層的loft。

　　“今年，每平米已經上漲了7千-1萬。”李女士介紹，但她并不覺得開心，匆忙“上車”帶來的噪音問題令她不勝其擾。

　　“旁邊是一個隧道，前面還有一條高鐵。”她吐槽，跟中介說的交通方便相比，帶來的日常噪音更令她時常感覺不舒服。　“可是當初是一天一個價，再挑挑揀揀就更貴了。”她現在籌劃，既然買不起就先忍一段時間，或者看看能不能先租出去，自己再找另外的地方租著住。

　　■ 樓市新政大事記

　　●3月17日

　　北京版“認房又認貸”政策空降，同時暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）；將普通二套房最低首付比例從50%提至60%等。

　　●3月18日

　　北京市教委表示，“過道學區房”不能作為入學資格條件。

　　●3月21日

　　北京16家銀行首套房貸優惠幅度收至9.5折。

　　●3月22日

　　11家房地產中介被責令關停。

　　●3月22日

　　非京籍購房資格改成連續納稅60個月。

　　●3月23日

　　異形房不予登記、不予落戶、不予就近入學。

　　●3月24日

　　北京離婚一年內房貸按二套房執行。

　　●3月25日

　　中小學與房地產商合作辦學被限制。

　　●3月26日晚間

　　北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。

　　●3月28日

　　嚴禁中介一年內買賣同一套房屋；北京市發改委要求，開發商和中介不得炒作學區房、高價房，嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。

　　●4月19日

　　六類產業項目嚴禁改成住宅類產品銷售。

　　●4月28日

　　首套房貸利率回到基準，二套房貸上浮20%。

　　新京報記者獨家獲悉，首套房重回基準利率。北京部分銀行收緊房貸利率，二手房首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。

　　●4月28日

　　司法拍賣房產，也納入限購范圍，競拍人無購房資格將無法辦理產權登記。

　　新京報記者 金彧 侯潤芳 張曉蘭 宓迪 王全浩

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